Thi công phần thô cho ngôi nhà là nền tảng cốt lõi quyết định sự bền vững, an toàn và tuổi thọ của công trình. Tuy nhiên, việc dự toán chi phí cho hạng mục này luôn là một thách thức lớn đối với nhiều gia chủ. Để giúp bạn có cái nhìn tổng quan và cách tính toán chi phí một cách đơn giản, sát với thực tế nhất, Hoàng Gia Ric sẽ đưa ra gợi ý cách tính giá thi công phần thô nhà phố, đồng thời phân tích các yếu tố ảnh hưởng để bạn có sự chuẩn bị tốt nhất.
1. Thi công phần thô là gì? Bao gồm những hạng mục nào
Phần thô bao gồm toàn bộ hệ thống khung kết cấu chịu lực của ngôi nhà, có chức năng định hình và tạo nên sự vững chắc cho công trình. Đây là giai đoạn quan trọng nhất, đòi hỏi kỹ thuật cao và sự giám sát chặt chẽ từ đội ngũ chuyên môn. Các hạng mục chính trong thi công phần thô bao gồm:
- Thi công cọc: Việc ép cọc hoặc khoan cọc nhồi để đảm bảo khả năng chịu tải của công trình, tránh hiện tượng lún, nứt về sau.
- Thi công móng: Bao gồm các công đoạn đào đất hố móng, gia công lắp dựng cốt thép, ghép cốp pha và đổ bê tông móng.
- Thi công khung nhà: Bao gồm việc gia công cốt thép, ghép cốp pha và đổ bê tông cho các cấu kiện cột, dầm, sàn ở các tầng.
- Thi công mái nhà: Tùy thuộc vào thiết kế, công đoạn này có thể là đổ bê tông mái bằng, thi công khung kèo và lợp tôn/ngói hoặc các vật liệu mái khác.
- Xây tường bao và tường ngăn chia phòng theo bản vẽ thiết kế để tạo nên các phòng chức năng cho ngôi nhà.
- Thi công hệ thống điện nước âm tường: Lắp đặt các ống luồn dây điện, ống cấp thoát nước âm tường, âm sàn trước khi tiến hành các công tác hoàn thiện.
2. Các cách tính giá thi công phần thô nhà phố phổ biến
2.1 Cách tính theo m² xây dựng
Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất vì sự đơn giản và dễ hình dung.
Công thức: Chi phí xây dựng phần thô = Đơn giá xây dựng (VNĐ/m²) x Tổng diện tích xây dựng (m²)
Trong đó đơn giá xây dựng là chi phí trung bình để hoàn thành 1m² xây dựng, do nhà thầu cung cấp. Đơn giá này đã bao gồm chi phí vật liệu (cát, đá, xi măng, thép, gạch…), chi phí nhân công và chi phí máy móc. Mức giá sẽ thay đổi tùy thuộc vào uy tín nhà thầu, khu vực và thời điểm.
Còn tổng diện tích xây dựng được tính bằng cách cộng diện tích sàn sử dụng với diện tích của các hạng mục khác phát sinh chi phí. Điều này quan trọng vì giấy phép xây dựng thường chỉ tính diện tích sàn sử dụng, chưa bao gồm các phần như giếng trời, ô thoáng hay thang máy. Vì vậy, để tính chi phí xây dựng phần thô chính xác, bạn cần phải tính toán toàn bộ các hạng mục phát sinh chi phí, không chỉ giới hạn ở diện tích sàn sử dụng. Những hạng mục này bao gồm móng, mái, ban công, sân thượng, và tầng hầm. Chi phí cho các hạng mục này sẽ được đưa vào báo giá xây nhà phần thô.
Công thức tính tổng diện tích xây dựng chuẩn: Diện tích xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + Diện tích các hạng mục có hao phí xây dựng (móng, mái, hầm,…)
2.2 Cách tính theo từng hạng mục
Phương pháp này phức tạp hơn nhưng mang lại kết quả chính xác và chi tiết hơn. Nhà thầu sẽ bóc tách chi phí riêng cho từng hạng mục nhỏ của công trình như móng, thân, mái, dựa trên bản vẽ thiết kế chi tiết. Cách này phù hợp với các công trình có thiết kế đặc biệt hoặc gia chủ muốn kiểm soát chi phí từng phần.
Ví dụ, chi phí móng sẽ được tính riêng dựa trên loại móng và khối lượng vật tư thực tế. Chi phí thi công cột, dầm, sàn của từng tầng cũng được tính toán cụ thể. Mặc dù tốn thời gian hơn, phương pháp này giúp bạn nắm rõ từng khoản chi và hạn chế tối đa các phát sinh không mong muốn.
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá phần thô
Đơn giá thi công phần thô không phải là một con số cố định mà chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau. Hiểu rõ các yếu tố này giúp bạn dự toán chi phí chính xác và có sự chuẩn bị tài chính tốt hơn.
- Quy mô và diện tích công trình: Các công trình có quy mô lớn thường được hưởng mức giá ưu đãi hơn do nhà thầu mua vật tư với số lượng lớn, giảm được chi phí đầu vào.
- Giá cả vật tư xây dựng: Giá cát, đá, xi măng, sắt thép… trên thị trường luôn biến động. Sự khác nhau về thương hiệu và chất lượng vật tư cũng ảnh hưởng lớn đến tổng chi phí. Bạn nên chuẩn bị một khoản dự phòng để đối phó với những biến động giá bất ngờ.
- Bản vẽ thiết kế: Một bản vẽ có thiết kế phức tạp, nhiều chi tiết, yêu cầu kỹ thuật cao hoặc có nhiều tầng hầm, sân vườn, ban công sẽ có chi phí cao hơn so với bản vẽ đơn giản, ít công năng.
- Mục tiêu sử dụng và yêu cầu kỹ thuật: Nếu bạn yêu cầu về độ bền, chất lượng vật liệu cao cấp, độ dày của tường hay trần nhà cao hơn tiêu chuẩn, chi phí sẽ tăng lên. Việc này cần được thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng để đảm bảo chất lượng công trình đúng với mong muốn.
Việc nắm vững các cách tính giá và các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thi công phần thô là bước khởi đầu quan trọng để bạn có một kế hoạch tài chính hiệu quả. Dù lựa chọn cách tính theo m² hay theo từng hạng mục chi tiết, việc tìm kiếm một đơn vị thi công uy tín, có kinh nghiệm và quy trình làm việc rõ ràng là điều kiện tiên quyết. Liên hệ ngay với Hoàng Gia Ric để cập nhật bảng giá chi tiết trên thị trường và đồng hành cùng bạn kiến tạo ngôi nhà mơ ước.