Trong hành trình kiến tạo tổ ấm, thi công phần thô nhà phố được ví như việc xây dựng bộ khung xương cho một cơ thể sống. Tuy nhiên, thực tế cho thấy đây lại là giai đoạn dễ xảy ra tình trạng đội vốn nhất, khiến nhiều gia chủ rơi vào thế bị động về tài chính. Vậy làm thế nào để kiểm soát ngân sách hiệu quả mà vẫn đảm bảo chất lượng công trình?
Thi công phần thô nhà phố là gì và bao gồm những hạng mục nào?
Để quản lý tốt dòng tiền, trước hết gia chủ cần có cái nhìn tường tận về phạm vi công việc.
Khái niệm phần thô trong xây dựng nhà phố
Trong thuật ngữ chuyên ngành, “Phần thô” được hiểu là giai đoạn định hình toàn bộ khung kết cấu chịu lực của công trình. Nó bao gồm hệ thống móng, cột, dầm, sàn bê tông, tường bao, tường ngăn chia, cầu thang và mái nhà. Đây là tiền đề quan trọng nhất để các công đoạn sau này như sơn bả, ốp lát hay lắp đặt nội thất có thể thực hiện chính xác và thẩm mỹ.
Theo các số liệu thống kê ngành xây dựng cập nhật năm 2024-2025, giai đoạn này chiếm tỷ trọng rất lớn, khoảng 60-70% tổng giá trị công trình. Nếu xét riêng về chi phí vật tư, phần thô chiếm tới 55-60%, cho thấy tầm quan trọng của việc đầu tư đúng mức cho phần thô.
Các công việc chính trong thi công phần thô nhà phố
Thay vì liệt kê máy móc, chúng ta hãy hình dung quy trình thi công phần thô tại Hoàng Gia RIC diễn ra theo một trình tự khoa học và chặt chẽ như sau:
Đầu tiên là giai đoạn chuẩn bị và nền móng. Đây là bước quan trọng nhất quyết định sự ổn định của ngôi nhà. Công việc bắt đầu từ việc tổ chức lán trại, vệ sinh mặt bằng, định vị tim móng và cột. Dựa trên điều kiện địa chất, chúng tôi sẽ triển khai thi công loại móng phù hợp, bao gồm cả việc đổ bê tông lót đá 4×6 Mác 100 để bảo vệ cốt thép đáy móng.
Tiếp theo là giai đoạn dựng khung kết cấu. Các kỹ sư sẽ giám sát việc lắp dựng cốt thép, cốp pha và đổ bê tông cho cột, dầm, sàn các tầng.
Song song với việc dựng khung là công tác xây tường và hoàn thiện cơ bản. Thợ xây sẽ tiến hành xây tường bao, tường ngăn, thi công cầu thang và các đà lanh tô cửa. Đồng thời, hệ thống mạch máu của ngôi nhà cũng được hình thành thông qua việc lắp đặt hệ thống thoát nước, đi ống luồn dây điện và cấp nước âm tường.
Những nguyên nhân khiến chi phí phần thô nhà phố bị phát sinh
Phát sinh chi phí luôn là nỗi ám ảnh của mọi chủ đầu tư. Để tránh rơi vào tình cảnh này, bạn cần hiểu rõ nguồn gốc của vấn đề.
Dự toán ban đầu không sát thực tế
Sai lầm phổ biến nhất của nhiều gia chủ là bắt tay vào xây dựng khi chưa có bộ hồ sơ thiết kế chi tiết (kết cấu, kiến trúc, điện nước). Việc ước lượng vật tư theo cảm tính hoặc “nhìn nhà hàng xóm đoán giá nhà mình” thường dẫn đến sai lệch lớn.
Thực tế thi công phần thô nhà phố cho thấy, khi không có bản vẽ bóc tách khối lượng, việc thiếu hụt sắt thép, xi măng là điều khó tránh khỏi. Hơn nữa, các dự toán sơ sài thường bỏ quên các chi phí ẩn như vận chuyển vật liệu lên cao, xử lý nền đất yếu hay chi phí nhân công phát sinh. Hậu quả là tổng chi phí thực tế có thể tăng từ 15-20% so với dự kiến ban đầu.
Kinh nghiệm từ Hoàng Gia RIC: Để giải quyết bài toán này, chúng tôi luôn lập bảng bóc tách vật tư chi tiết đến từng hạng mục, gửi khách hàng duyệt trước khi ký hợp đồng. Đội ngũ kỹ sư sẽ tính toán cả hệ số hao hụt hợp lý (5-8%) để đảm bảo con số báo giá là chính xác nhất, giúp khách hàng chủ động hoàn toàn về tài chính.
Lựa chọn vật liệu không thống nhất
Thị trường vật liệu xây dựng những năm gần đây luôn biến động không ngừng. Chỉ tính riêng giai đoạn 2024-2025, giá các loại vật liệu chủ chốt đã có sự thay đổi đáng kể:
- Xi măng PCB40 dao động từ 1.450.000 – 1.600.000 VNĐ/tấn.
- Thép xây dựng (Việt Nhật/Pomina) biến thiên trong khoảng 15.500 – 16.800 VNĐ/kg.
Nhiều chủ nhà trong quá trình thi công thường nảy sinh ý định thay đổi chủng loại vật liệu (ví dụ: đổi từ gạch ống sang gạch không nung, nâng mác bê tông…). Việc thay đổi này không chỉ làm tăng chi phí mua vật tư mà còn ảnh hưởng đến tiến độ và nhân công, khiến ngân sách vượt dự toán 10-15%.
Giải pháp tối ưu: Hãy thống nhất danh mục vật liệu ngay từ đầu. Chỉ thay đổi khi thực sự cần thiết và có sự tư vấn kỹ càng về chi phí từ nhà thầu.
Nhà thầu thi công thiếu chuyên môn
Một đội thợ thiếu kinh nghiệm, tay nghề kém sẽ dẫn đến những sai sót tai hại như: xây tường không thẳng, trát vữa lồi lõm, đổ bê tông bị rỗ, hay lắp đặt đường ống nước sai vị trí. Hậu quả là bạn phải tốn thêm tiền vật tư và nhân công để đục phá, sửa chữa lại. Chi phí khắc phục này có thể chiếm tới 20-30% giá trị hạng mục đó, chưa kể đến việc làm giảm tuổi thọ và độ bền của kết cấu.
Lưu ý quan trọng khi thi công phần thô nhà phố để tránh phát sinh chi phí
Để sở hữu một ngôi nhà vững chãi với chi phí tối ưu, Hoàng Gia RIC khuyến nghị quý khách hàng tuân thủ nghiêm ngặt 3 nguyên tắc sau đây.
Chuẩn bị hồ sơ thiết kế và dự toán rõ ràng
Tuyệt đối không xây nhà theo kiểu vừa làm vừa tính. Một bộ hồ sơ thiết kế đầy đủ (Kiến trúc – Kết cấu – Điện nước) là kim chỉ nam cho mọi hoạt động thi công. Dựa trên hồ sơ này, bạn hãy yêu cầu các nhà thầu báo giá chi tiết.
Theo khảo sát thị trường hiện tại, đơn giá thi công phần thô nhà phố đang dao động ở các mức:
- Gói tiêu chuẩn: 3.300.000 – 3.600.000 VNĐ/m².
- Gói nâng cao/Biệt thự: 3.600.000 – 3.900.000 VNĐ/m².
- Nhà phố hiện đại: 3.350.000 – 3.800.000 VNĐ/m².
Lời khuyên là bạn nên so sánh báo giá của ít nhất 2-3 đơn vị uy tín để nắm bắt mặt bằng giá chung. Tại Hoàng Gia RIC, chúng tôi hỗ trợ tư vấn miễn phí phương án thi công phù hợp với ngân sách, giúp bạn nhìn thấy bức tranh tài chính rõ ràng, minh bạch 100% trước khi khởi công.
Giám sát thi công chặt chẽ từng giai đoạn
Chất lượng phần thô nằm ở những chi tiết khuất lấp bên trong bê tông và tường gạch. Do đó, quy trình giám sát và nghiệm thu cần được thực hiện cực kỳ nghiêm túc. Bạn hoặc người giám sát cần lưu ý:
- Theo dõi tiến độ hàng ngày, đảm bảo vật liệu nhập về đúng số lượng và chủng loại cam kết.
- Nghiệm thu kỹ lưỡng khối lượng thép, cốt pha trước khi đổ bê tông.
- Chỉ cho phép chuyển sang công đoạn tiếp theo khi hạng mục trước đó đã đạt chuẩn.
Hoàng Gia RIC áp dụng mô hình giám sát nội bộ độc lập. Đội ngũ này hoạt động tách biệt với đội thi công, có nhiệm vụ kiểm tra chất lượng hàng ngày, đảm bảo công trình luôn đồng nhất về chất lượng từ móng đến mái.
Ký hợp đồng thi công phần thô nhà phố rõ ràng
Hợp đồng chính là lá chắn pháp lý bảo vệ quyền lợi của bạn. Một bản hợp đồng sơ sài, chung chung là mầm mống của những tranh chấp và phát sinh không đáng có sau này.
Trong bối cảnh năm 2024-2025, một hợp đồng thi công chuẩn mực cần ghi rõ các điều khoản:
- Khối lượng và phạm vi công việc: Liệt kê chi tiết từng đầu việc.
- Vật liệu: Quy định rõ thương hiệu, quy cách.
- Tiến độ và thanh toán: Các mốc thời gian hoàn thành và lộ trình thanh toán tương ứng.
- Điều khoản phát sinh: Quy định rõ trường hợp nào được tính phát sinh, cách thức phê duyệt giá.
- Bảo hành: Cam kết thời gian và trách nhiệm bảo hành cụ thể.
Đây là nguyên tắc bất di bất dịch mà Hoàng Gia RIC luôn áp dụng cho mọi khách hàng. Chúng tôi cam kết không phát sinh bất kỳ chi phí nào ngoài những trường hợp bất khả kháng đã được quy định rõ.
Kết luận
Thi công phần thô nhà phố là bước đệm quan trọng nhất để kiến tạo nên một tổ ấm hoàn hảo. Việc lựa chọn đơn vị thi công uy tín, minh bạch là cách tốt nhất để bạn tiết kiệm chi phí và thời gian.Thành lập từ năm 2016, Hoàng Gia RIC – Công ty xây nhà trọn gói, ra đời với sứ mệnh kiến tạo nên những công trình đẳng cấp, là nơi đặt trọn niềm tin của khách hàng. Chúng tôi đã không ngừng phát triển, khẳng định vị thế là đơn vị đáng tin cậy trong tư vấn thiết kế và thi công trọn gói.